Новые правила продажи ипотечного жилья при банкротстве

С 3 апреля 2026 года в России действует специальный порядок распределения денежных средств, полученных при реализации единственного ипотечного жилья гражданина в процедуре банкротства. Новые правила закреплены Федеральным законом от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ, которым Закон о банкротстве дополнен статьей 213.27-1.

Изменения имеют существенное значение для граждан, поскольку теперь закон непосредственно определяет, какая часть выручки направляется залоговому кредитору, другим кредиторам и какая может быть передана самому должнику.

Когда применяются новые правила

Специальный порядок применяется, если жилое помещение находится в ипотеке и одновременно является единственным пригодным для постоянного проживания жильем гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов семьи.

Правила распространяются как на денежные средства, полученные непосредственно от продажи такого жилья, так и на ситуацию, когда ипотечный кредитор оставляет недвижимость за собой.

Как теперь распределяются деньги

В первую очередь из полученной суммы оплачиваются расходы, связанные с обеспечением сохранности предмета залога и его реализацией на торгах.

После этого оставшаяся часть выручки распределяется по специальным правилам.

80% выручки направляется на погашение требований кредитора, обязательство перед которым было обеспечено ипотекой. При этом кредитор не может получить больше размера своего требования. В расчет могут включаться не только основной долг, но и предусмотренные законом неустойки, финансовые санкции и проценты.

10% выручки направляется кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества должника недостаточно для расчетов с ними.

Еще 10% может быть передано самому должнику. Эта сумма исключается из конкурсной массы, однако ее размер ограничен: должнику не может быть передано больше суммы внесенного им первоначального взноса и произведенных платежей по ипотечному обязательству.

Что происходит с оставшимися средствами

Если после такого распределения часть требования ипотечного кредитора остается непогашенной, оставшиеся денежные средства прежде всего направляются на дальнейший расчет с ним.

Если же после предусмотренных законом расчетов деньги все еще остаются, они исключаются из конкурсной массы и передаются гражданину-должнику.

Таким образом, законодатель установил специальный механизм, при котором средства от продажи единственного ипотечного жилья не просто поступают в общую конкурсную массу и распределяются между всеми кредиторами.

Может ли должник гарантированно получить оставшуюся сумму

Не всегда. Закон предусматривает возможность судебного контроля за размером денежных средств, которые должны быть переданы гражданину.

Финансовый управляющий размещает информацию об исключении соответствующей суммы из конкурсной массы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. После публикации финансовый управляющий и другие участвующие в деле лица вправе в течение 10 рабочих дней обратиться в арбитражный суд с требованием уменьшить размер средств, передаваемых должнику.

Суд, в частности, может уменьшить эту сумму, если она позволяет приобрести жилье, стоимость которого явно превышает стоимость помещения, необходимого для удовлетворения разумной потребности должника и его семьи в жилище.

Также основанием для уменьшения суммы может стать недобросовестное поведение должника.

Почему эти изменения важны

До появления специального регулирования вопрос о судьбе средств, оставшихся после продажи единственного ипотечного жилья, создавал правовую неопределенность. Новые положения были приняты в развитие позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в Постановлении от 4 июня 2024 года № 28-П.

Теперь Закон о банкротстве прямо предусматривает механизм распределения выручки и одновременно позволяет сохранить за гражданином определенную часть денежных средств.

Для должника это означает дополнительную защиту жилищных интересов после реализации недвижимости. Для кредиторов — более определенный порядок расчетов и возможность судебного контроля в случаях, когда размер средств, исключаемых из конкурсной массы, представляется необоснованным.

При банкротстве гражданина ситуация с единственным ипотечным жильем требует отдельного анализа. Значение имеют размер задолженности перед залоговым кредитором, стоимость недвижимости, сумма первоначального взноса и произведенных платежей, наличие требований кредиторов первой и второй очереди, а также другие обстоятельства конкретного дела.